Аренда квартир в Калининграде

Местный рынок аренды жилья менее всего отреагировал на кризис в сфере недвижимости. Специалисты дают три сценария развития этого сектора на ближайшее полугодие. Несмотря на сложившуюся ситуацию в сфере недвижимости, рынок аренды жилья живет по другим законам. Крутых изменений – быстрого роста или падения цен, как отмечают риэлторы, не наблюдалось с 2006 года (когда произошел резкий скачок цен на недвижимость). Вне зависимости от того, повышаются ли цены на недвижимость или, напротив, падают, арендные ставки поднимаются в течение года в среднем на 10-20%. Так, если летом 2008 года однокомнатную квартиру можно было снять за 10 000 рублей, то в январе 2009 года аналогичный объект предлагался уже за 12 000 рублей в месяц.

Предложение и спрос Самые низкие арендные ставки в нашем городе - на жилье в домах немецкого фонда, хрущевках и типовых новостройках. Такие квартиры имеют простой ремонт и минимальный набор мебели. Наиболее высокий спрос наблюдается на однокомнатные квартиры, «гостинки» и комнаты. Как правило, подобные объекты интересуют студентов и молодые семейные пары, которые стеснены в средствах. Предложение в этом сегменте невелико, - арендаторов гораздо больше, чем желающих сдавать внаем. Поэтому и ставки на аренду однокомнатной квартиры и жилья большей площади не сильно отличаются. Двухкомнатные квартиры пользуются меньшим спросом, - это жилье обычно арендуют снимают семьи с детьми. Еще реже интересуют арендаторов трех- и четырехкомнатные квартиры. Чаще всего их снимают рабочие, приехавшие в нашу область на заработки из ближнего зарубежья. Существует на рынке аренды и так называемое «элитное жилье», - к нему относят квартиры в новых домах с хорошим ремонтом, новой мебелью. Укомплектованные бытовой техникой. Такие объекты расположены, к примеру на ул. Пражской, Колхозной, Куйбышева, Д. Бедного, Луговой, на Северной горе и т.д. Как правило, это жилье индивидуальной планировки, с автономным отоплением и паркингом в многоквартирном доме или отдельный особняк. Несмотря, что предложение довольно разнообразно, спрос на «элитные» варианты в несколько раз ниже. Поэтому арендаторы выбрать подходящий объект - квартиру или дом можно очень быстро. Арендная ставка на однокомнатную квартиру составит от 20 000 рублей в месяц (без учета коммунальных платежей), а ежемесячный платеж за аренду дома колеблется от 65000 руб.(1500 евро) до 130000 руб. (3000 евро).

От чего зависит цена На стоимость аренды влияет несколько факторов. Самые важный из них — месторасположение дома. Чаще всего арендаторов интересует жилье в Центральном и Ленинградском районах, - поэтому и наем квартиры здесь обойдется дороже примерно на 20-30%. Более низкие арендные ставки - в Московском и Октябрьском районах. Самые дешевые объекты можно найти в Балтийском районе. Второй важный фактор - состояние жилья. Если в квартире сделан «евроремонт», то она, при условии, что дом удачно расположен, будет сдана в аренду по максимальной цене. Значение имеет и тип дома – квартиры в новостройках оцениваются выше, чем жилье, расположенное в старых немецких домах и хрущевках. В отличие от рынка купли-продажи, при аренде площадь помещения существенно не влияет на его стоимость. Жилье меньшей площади с хорошим ремонтом будет стоить дороже, чем большая, но не обустроенная квартира. Наличие бытовой техники (минимальный комплект - стиральная машина, холодильник) также способно повлиять на арендную ставку. В среднем она увеличится на 500-1000 рублей, если в квартире имеется автономное отопление. Жилье без мебели сдается по более низким ценам, но желающих его снять немного. По оценке риэлтеров, почти 90% арендаторов предпочитают меблированные квартиры.

Прогноз Однозначного мнения о том, что будет происходить на рынке аренды в ближайшее время, риэлторы не дают. Некоторые из них полагают, что арендные ставки пока не будут меняться. В течение полугода цены не поднимутся и не снизятся. Эта временная стагнация связана с падением спроса – делятся эксперты. Однако есть и противоположные мнения: возможно, что в этом году стоимость аренды сильно поднимется. Строительство некоторых жилых объектов приостановлено, доступных ипотечных программ мало. И многие из тех, кто планировал приобретение квартиры, были вынуждены отказаться от этой идеи. Поэтому спрос на аренду квартир может увеличиться, а, соответственно, вырастут и ставки. Существует и третий сценарий дальнейшего развития ситуации на рынке аренды при котором предложение сильно превышает спрос. К примеру, в конце прошлого года на 100 объявлений о поиске квартиры приходилось 1000 объектов. При таком развитии событий ситуация не изменится и к середине весны 2009 года, и стоимость аренды опустится на 1000-3000 рублей, в зависимости от типа жилья и его параметров. Но этот прогноз – субъективен, так как ситуация на рынке недвижимости может измениться в любой момент.

Документы Для того, чтобы минимизировать риски для обеих сторон, специалисты рекомендуют обязательно заключать договор найма. Его составляют в агентстве недвижимости или заказывают у юриста. В этом документе необходимо отразить максимальное количество информации об условиях аренды и о сдаваемом помещении. При подписании договора арендодатель должен предоставить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника. Кроме того, риэлторы советуют составлять и акт передачи имущества (в момент въезда жильцов). Он подтвердит не только наличие, но и исправность имеющихся в квартире бытовой техники и мебели.

Что нужно предусмотреть в договоре найма?

Горькое будущее ипотеки

В новом проекте бюджета России на 2009 г., поправки в который готовит правительство, не нашлось средств на поддержку ипотечного рынка. АИЖК придется сократить объем выкупаемых кредитов и ужесточить требования к заемщикам.

Решения о том, будут ли выделены средства на поддержку АИЖК - организацию, отвечающую за развитие ипотеки в нашей стране, - пока не принято, сказал помощник президента Аркадий Дворкович, хотя вопрос этот до сих пор обсуждается. Однако источники издания в Минфине и Минэкономразвития утверждают, что выделение дополнительных средств на АИЖК не рассматривалось с самого начала работы над новой версией бюджета, нет их и в последнем варианте. Хотя еще в декабре первый вице-премьер Алексей Кудрин обещал, что АИЖК будет выделено до 200 млрд руб. на выкуп ипотечных кредитов госбанков, а гендиректор АИЖК Александр Семеняка утверждал, что выделение агентству суммы в 200-300 млрд руб. - дело почти решенное, а вопрос был лишь в том, в каком виде оказывать поддержку - в виде кредитов или инвестиций в капитал. Однако и эти, и другие варианты теперь отпали.

Спасение ипотеки - дело рук самой ипотеки Глава АИЖК Александр Семеняка все же рассчитывает на бюджетные средства и фонд национального благосостояния: «Пока мы планируем нашу работу, исходя из заявлений и поручений, которые сделаны нашим акционером, что дополнительные средства господдержки в 2009 г. будут в объеме 200 млрд руб.» Если же дополнительных денег на ипотеку так и не появится, АИЖК придется рассчитывать только на себя и выкупать закладные на поступления по текущему портфелю, что составляет примерно 1 млрд руб. в месяц, или 700 закладных. "При таком мизерном объеме нашим приоритетом, наверное, станет выкуп лучших закладных лучших заемщиков в лучших регионах, - говорит глава АИЖК. - Чтобы привлечь их, мы не станем сильно повышать процентную ставку". Для снижения кредитных рисков целесообразно будет последовать примеру банков и ужесточить требования по соотношению платежа к доходам заемщика и по первоначальному взносу. АИЖК также сосредоточится на совершенствовании стандартов и технологий с целью повышения качества собственного портфеля и повышения производительности, говорит Семеняка.

Требования жестче Эксперты, опрошенные "Ведомостями", говорят, что в условиях, когда АИЖК стало чуть ли не единственным покупателем ипотечных кредитов у банков, такой объем не поможет развитию ипотеки. Хотя спрос на ипотеку по стандартам АИЖК сейчас очень высок, как говорят региональные ипотечные агентства, они все же идут на ужесточение требований к заемщикам, видя объемы просрочки у коллег. Если раньше одобрялось до половины заявок, то теперь - лишь одна из 10. 20%-ный первый взнос заемщиков допускается, но как правило агентства требуют 30% и оценивают все риски, связанные с предприятием, где работает заемщик. Требования к доходу семьи тоже стали жестче. К примеру, если раньше ипотеку в Перми могла позволить себе семья из двух человек с доходом от 15 тыс. руб., то теперь - от 25 тыс. руб., рассказывает представитель пермского ипотечного агентства. На этой неделе помощник президента Аркадий Дворкович сообщил, что правительство думает над тем, как снизить ставку по ипотечным кредитам до уровня ниже 15%. Снижать ставку Аркадий Дворкович предлагает, выкупая у банков старые долги и вливая в банки дополнительные деньги. Помощь собственно гражданам пока будут оказывать лишь в критических случаях, когда они сами уже не могут погашать кредиты. Механизма снижения цен на жилье Дворкович пока не предложил.

Ипотека – есть, денег – нет

Пламя кризиса ипотечного кредитования, зародившегося в США, настолько быстро перекинулось на другие страны, что российские "ипотечные" первопроходцы не сразу поняли, что же произошло. Цены на нефть резко снизились, соответственно прекратился поток нефтедолларов и возникли проблемы с наполнением Стабфонда. Рубль обвалился, мировые финансовые проблемы перекрыли источники относительно дешевых ресурсов для ипотечного кредитования российским банкам. И ко всему перед отечественными ипотечными заемщиками замаячила реальная угроза увольнения.

Итак, если Вас уволили с работы, а ипотечный кредит так и весит дамокловым мечом. Первое, что нужно сделать заемщику - обратиться в банк, чтобы либо изменить график платежей, либо получить отсрочку по платежам на несколько месяцев и ни в коем случае не стоит бегать от службы безопасности банка - это обернется еще большими штрафами и повесткой в суд. Банк, безусловно, пойдет навстречу заемщику, если до этого он вовремя вносил платежи и не допускал просрочек, и разработает индивидуальный график платежей, который будет комфортным - считают эксперты. То есть все придется решать полюбовно. Если с работой или другими источниками доходов более-менее нормально, но личные доходы сильно сократились, нужно искать варианты.

Вариант первый - самый простой, особенно если ипотечный кредит в рублях. Это ждать. Хотя хуже нет, чем ждать и догонять, но в данном случае это вариант. По крайней мере, любимое жилье сохраняется, нужно только искать деньги. Вариант второй - рефинансирование своего валютного ипотечного кредита в рублевый. Но здесь тоже не просто. Во-первых, в данном случае рефинансирование выгодно заемщику, а банки на это идут не часто. Во-вторых, даже если банк на это и пойдет, то это будет реализовано в виде выдачи нового кредита, которым гасится старый. Соответственно, выданы деньги будут на сегодняшних условиях - в смысле процентов, сроков и всего остального... Вариант третий — продать квартиру, избавиться от ипотечного ярма, а самому снять жилье в аренду. Вариант имеет практический смысл, если в случае его реализации останется сумма денег, сопоставимая с первичным взносом по ипотеке. То есть после погашения кредита банку, остаток кладется на депозит в ожидании лучших времен. Когда ипотека оживет, то этой суммы должно вполне хватить на приличный первоначальный взнос для покупки нового жилья. Еще один плюс — экономия денег: за аренду сегодня плата в два раза меньше, чем по ипотеке. Вариант четвертый тоже связан с арендой, только теперь своя квартира не продается, а сдается в аренду. Сами ищем себе жилье попроще. У кого-то могут быть варианты с родительской жилплощадью, с которой в свое время съехали, так как хотелось пожить отдельно. Не те времена теперь, придется уплотняться. Здесь нужно иметь в виду некоторые моменты. Так как квартира ипотечная, а залогодержателем является банк, то вопросы сдачи в аренду нужно согласовывать с банком. Ну и про налоги не стоит забывать. Будьте осторожны и предельно внимательны. Еще один вариант, который могут предложить в банке - воспользоваться помощью государства, если заемщик будет отвечать установленным требованиям, что позволит получить отсрочку погашения основного долга на срок до 12 месяцев. Вопрос о государственной поддержке этой категории заемщиков настолько интересен, что достоин отдельного рассмотрения. Единственное, что здесь можно сказать это то, что возможность получения помощи от государства сроком на 1 год есть только у тех, кто соответствует требованиям Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) - специального подразделения АИЖК как раз для таких случаев. В частности, на помощь государства могут рассчитывать только те заемщики, у которых в собственности нет никакой другой квартиры, кроме той, что куплена по ипотечному договору. Даже если у них есть доля в недвижимости в другом городе, то уже возникают проблемы. Определенный процент заемщиков сможет воспользоваться и государственной программой, позволяющей направить материнский капитал (около 300 тыс. рублей) на погашение задолженности. Сегодня на рынке ипотеки началась настоящая "холодная война". Большинство банков повысили процентные ставки до 20-25% и ужесточили условия выдачи кредитов. К тому же, к примеру, работники металлургической и строительной отраслей вообще попали в неофициальный "черный" список нежелательных заемщиков. А вот партнер банков по ипотечному треугольнику - девелоперы - на удивление повели себя более цивилизованно. Чтобы удовлетворить спрос на жилье, застройщики разработали несколько схем покупки квартир, в которых возможна пролонгированная оплата. На сегодняшний день по данным РИА "Стройинформконсалтинг", на рынке существует ряд предложений по рассрочке платежа, которые отличаются друг от друга как сроками, так и процентами. Получается, что в развернувшейся антикризисной борьбе банков и застройщиков за ускользающего клиента пока впереди строители.

Существуют на рынке и специальные, так сказать трендовые предлождения. Суть данных предложений заключается в следующем: любому клиенту предоставляется право заключить договор аренды загородного дома в коттеджных поселках, а через десять лет проживания на правах аренды будет считаться, что стороны произвели взаимные расчеты и дом принадлежит клиенту. Несомненным преимуществом данного предложения является то, что программа рассчитана со ставкой всего 10%. Еще одним преимуществом данного проекта является простота и быстрота. При этом любая, даже самая выгодная рассрочка при приобретении жилья в новостройке - это все равно не ипотека. Суть заключается в том, что по завершении строительства любого дома в любой компании остаток задолженности по оплате стоимости квартиры должен быть полностью погашен. И здесь у покупателя два пути: либо выплатить оставшуюся сумму из своих собственных средств, либо взять кредит в банке. Но рациональное зерно в этом, несомненно, присутствует. Есть все основания полагать, что к моменту истечения первых договоров с пролонгированными платежами (год-два) ситуация с кризисом в стране, и, соответственно, с ипотечным рынком, выровняется. При всех проблемах банковской сферы государство не позволит ипотеке как единственному механизму реализации программы "Доступное жилье" безвременно умереть. К тому же уже в следующем году, по прогнозам экспертов, ставки по ипотечным кредитам снизятся до уровня осени 2007 года.

Минус 40 по рынку

Число сделок в России по купле-продаже жилья в декабре снизилось на 40%, сообщает Российская гильдия риэлторов (РГР). Покупательская способность будет падать и дальше, несмотря на попытки продавцов "перезапустить" механизм покупки жилья. Баланс между спросом и предложением будет найден к лету, считают эксперты рынка: обвалу цен может помешать дефицит жилья.

"Количество сделок по купле-продаже жилья в прошлом году начало активно сокращаться в четвертом квартале 2008 года. Например, в октябре прошлого года число покупок жилья было на 15-20% меньше, чем в октябре 2007 года, тогда как в декабре 2008 года падение количества подобных сделок, по сравнению с аналогичным месяцем позапрошлого года, составило уже около 40%", - рассказал президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Сергей Канухин.

При этом, указал глава РГР, сокращения числа сделок по аренде жилья в конце прошлого года риэлторы не зафиксировали. "Видимо, это связано с тем, что частично люди, планировавшие переехать в собственное жилье, решили на время экономической нестабильности отложить приобретение недвижимости и пожить в съемной квартире", - указал Канухин.

По его словам, из-за низкой активности рынка жилья в РФ некоторая часть небольших агентств недвижимости в стране - до 10-15% - еще находится в отпуске в полном составе. "Но я не могу сказать, что они вообще приостановили работу из-за кризиса. К середине февраля, думаю, они вернутся к работе", - подчеркнул Канухин. Он не прогнозирует дальнейших значительных сокращений среди тех сотрудников агентств недвижимости, которые собственно и занимаются брокерской работой.

Аналитики рынка отмечают, что сейчас при реальных сделках скидки в Москве достигают в среднем 30%, но застройщики не афишируют это, стараясь не вызвать "эффект домино". "Конечно, продавцы сейчас не хотят признавать, что идет реальное снижение цен, иначе скидки просто не будут работать", - замечает руководитель IRN.ru Олег Репченко. Ситуация такова, отмечает он, что без уступки сегодня ничего не продашь.

Эксперт отмечает, что в текущих рыночных условиях традиционная классификация жилья на эконом -, бизнес - и элит – класс спорна. Рынок можно разделить на две категории, считает он: "В первую категорию включаются квартиры по нормальной, вменяемой цене, во вторую - по невменяемой, часто завышенной еще в докризисные времена». По этой классификации квартиры из первой категории есть во всех традиционных классах и сегментах жилья.

Первая категория - "вменяемая" - коррекцию уже практически отыграла, считает Репченко. За счет скидок она потеряла порядка 20-30%. Скорее всего, до весны она просядет еще немного - на 10-15%, а затем начнется стабилизация и активизируется спрос. Вторая категория - "невменяемая" - будет в 2009 году сползать в цене дальше и больше. Не исключено, что ей предстоит сбросить более 30%. И процесс этот может продлиться до лета. Покупатель же, скорее всего, вернется на рынок осенью 2009 года, предполагает эксперт: "К этому времени и спрос накопится и, надеюсь, экономическая ситуация начнет выправляться. Новый подъем цен начнется не раньше 2010 года". Но есть и более радикальные оценки, основанные на том, что фактор ипотеки, за счет которой покупалось значительная доля жилья, будет одним из определяющих, а значит стоит ждать более значительного падения цен. Кроме того, у экономистов есть прогнозы дальнейшего существенного падения доходов населения. А значит, в какой-то момент будет просто некому покупать жилье.

Наследство и дар без отягощения

С отменой налога на наследование и дарение недвижимости, жилье стало выгоднее дарить, чем завещать или передавать по договору ренты.

Для того, чтобы после развода квартира не подлежала разделу как совместно нажитое имущество, многие используют договор дарения. В частности, таким образом нередко оформляют свой подарок – недвижимость – родители молодоженов. Если, впоследствии брак расторгается, квартира остается в собственности одного «одариваемого» супруга. А бывший муж или жена не смогут претендовать на раздел квадратных метров. При обычной покупке и передаче квартиры в собственность молодой пары дележ жилья неизбежен. Такой же способ передачи недвижимости – по дарственной, а не по завещанию - используют бабушки и дедушки, желающие оставить свою квартиру в наследство внуку или другому родственнику. В этом случае не нужно ждать полгода после открытия наследства, - квартира сразу перейдет в собственность одаряемого. Кроме того, в отличие от завещания, договор дарения оспорить почти невозможно. Даритель может быть уверен, что после его смерти полноправным собственником квартиры останется выбранный наследник, а не другие члены семьи, имеющие право на наследство. Подарить можно даже квартиру, по которой не выплачен кредит, но обязательно с согласия залогодателя – банка. Но он, как правило, в таком случае требует досрочного погашения кредита. Хотя квартира и находится в собственности заемщика, но его право распоряжения этой недвижимостью ограничено до момента полного погашения кредита и снятия обременения с объекта залога. Об этом делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав. Заемщик берет на себя обязательства вернуть кредит, а недвижимость берется в залог для обеспечения исполнения его обязательств по кредитному договору. По судебной практике, договор дарения признать недействительным намного сложнее, чем договор купли-продажи. Сделка носит безвозмездный характер, - от дарителя требуется только воля. При этом одаряемое лицо не принимает на себя встречных обязательств. Передача недвижимости «подарочным» способом имеет несколько преимуществ. К примеру, можно подарить долю дома, квартиры, загородной собственности, дачного участка без согласия других собственников. Вообще долевое право многие известные юристы России считают ущербным. При продаже своей доли жилья вы обязаны получить письменный отказ от ее покупки от соседей-собственников. Причем любое последующее изменение цены (повышение или понижение) потребует их повторного оповещения. И только после того, как собственники откажутся приобретать вашу долю, можно заключать сделку с посторонним лицом. Оформление договора дарения для передачи доли в квартире или доме - единственный способ уйти от применения преимущественного права покупки, которое имеют собственники.

Договор дарения предпочтительнее и договора пожизненного содержания с иждивением. Последний предусматривает передачу квартиры в собственность плательщику ренты, обязующегося пожизненно содержать рентополучателя. Однако могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, при смерти дочери, заключившей договор ренты с отцом, право на жилье не просто перейдет ее детям, а вместе с обязанностью содержать деда. Если отношения между родственниками оставляют желать лучшего, то совместная жизнь может стать невыносимой.

Подарить жилье можно почти любому лицу, но если акт дарения прикрывает сделку купли-продажи, то суд может признать ее притворной и отменить. Это происходит в том случае, когда человек, получающий «подарок», платит за него деньги.

Случается, что дарственная «заменяет» договор ренты. Предложение оформитьнедвижимость в дар взамен на материальную помощь обычно поступает от арендаторов, снимающих жилье у пожилых людей. Но если договор ренты очень легко отменить, так как суды встают на сторону собственника квартиры, то с дарственной это сделать будет сложно. Существует категория граждан, которым нельзя делать дорогие подарки. Законом запрещено одаривать государственных, муниципальных служащих, если это связано с исполнением ими своих служебных обязанностей. В частности, пациент, находившийся в больнице, не вправе подарить квартиру своему лечащему врачу.

В отдельных случаях дарение можно отменить. К примеру, если одаряемый совершил покушение жизнь дарителя (жизнь членов его семьи или близких родственников), либо умышленно причинил ему телесные повреждения. Но такие преступления должны быть подтверждены приговором суда. Недействительной будет признана и сделка, совершенная под принуждением. Также даритель вправе потребовать отмены дарения в судебном порядке. При условии, что подаренная вещь представляет для него большую неимущественную ценность и может быть безвозвратно утрачена из-за обращения с ней.

От уплаты налога на дарение в отношении особых ценностей (недвижимость, транспортные средства, ценные акции и т. п.) освобождены близкие родственники. К ним относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, имеющие общих отца или мать. К тем, кто не попадает в эту категорию, применяется ставка 13 процентов от оценочной стоимости подаренной недвижимости.

Несмотря на кризис спрос на зарубежную недвижимость растет

Россияне все больше интересуются недвижимостью за рубежом. В январе 2009 года спрос на дома за границей вырос на треть по сравнению с первым месяцем прошлого года. Наиболее популярными странами среди россиян остаются Болгария и Чехия. Эксперты советуют инвестировать в недвижимость в Европе и США, где цены уже упали до исторического минимума и имеют большой потенциал роста в ближайшие годы.

Число обращений о покупке недвижимости за границей в январе 2009 года увеличилось на 32% по сравнению с январем 2008 года, констатируют аналитики агентства недвижимости Doki. По их данным, на протяжении всего прошлого года среди россиян наблюдался постоянный рост интереса к объектам зарубежной недвижимости. Так, наиболее активными в этом отношении стали май, сентябрь, ноябрь. В 2008 году в агентство обратилось более 17 тыс. человек, что на 28% больше, чем в 2007 году. Количество сделок купли-продажи в прошлом году увеличилось на 24% по сравнению с 2007 годом.

Россияне любят Болгарию и Чехию

Наибольшей популярностью среди россиян пользуются Болгария и Чехия (читайте в доп. материале, как купить недвижимость в Болгарии и Чехии) - здесь хотят купить недвижимость четверть всех клиентов. Сделки в этих странах составляют примерно $48-52 тыс. На третьем месте по популярности - Кипр: эта страна интересует 16% клиентов, а средняя цена сделки здесь достигает $320 тыс. На 1% меньше желающих купить домик в Испании, где средняя сумма сделки составляет $210 тыс. На долю ОАЭ и США приходилось 12% клиентов, а средние суммы сделки в этих странах не превышают $170 тыс. и $370 тыс. Сейчас привлекательными являются объекты недвижимости в тех странах, где кризис уже оказал значительное влияние на экономику и, как следствие, на цены на недвижимость. Эксперты советуют выбирать регионы, где объективные условия для инвестирования максимально благоприятны. В первую очередь это страны Европы и США. Необходимо выбирать регионы, в которых цены на жилье снизились до исторического максимума, поскольку вероятность роста цен здесь в ближайшие 2-3 года очень высока. По подсчетам аналитиков максимальный рост цен по итогам 2008 года наблюдался в Словакии и Болгарии - по 15%, ОАЭ - 15-25%, Кипр - 4%, Швейцария - 3%, а максимальное снижение стоимости недвижимости наблюдалось в прибалтийских странах (от 20 до 60%), США (30-50%), Великобритания (10-20%), Испания (15-35%), Ирландия (15%), Новая Зеландия (10%). 2009 год станет годом коррекции цен: некоторые рынки охватит волна "восстановления" (Великобритания), другие продолжат рост (Кипр), на третьих будет наблюдаться падение цен (Болгария, Черногория). Тенденции снижения цен на недвижимость заметны уже сейчас, а где незаметны - там и ждать его не стоит. Эксперты также отмечают, что пока что еще доля россиян в общем объеме инвестиций в недвижимость в Европе хотя и растет из года в год, но еще ниже, чем доля англичан. При этом Идриксонс ожидает, что в текущем году расстановка сил поменяется и россияне станут основными покупателями на европейских рынках.

Отличные инвестиции - если надолго

По мнению экспертов интерес россиян к недвижимости вполне объясним, ведь в условиях кризиса это является отличным инструментом для долгосрочных инвестиций. Особенно это заметно в нынешний кризис, когда инвестиции во все без исключения валюты имеют высокие риски. В первую очередь речь идет о качественной дорогой недвижимости, которая не строится в массовом порядке: такая недвижимость, как правило, не падает в цене. Даже если и случается небольшое снижение цен на такие объекты, то оно с лихвой компенсируется ростом в последующие годы. Еще одним плюсом покупки во время кризиса является возможность получить внушительную скидку - сейчас продавцы недвижимости готовы к торгам на понижение. Инвестиции в недвижимость в текущей ситуации - это возможность сделать покупку с дисконтом, иногда достигающим до 50%, и впоследствии, в ситуации стабильного рынка, продать ее по совершенно иной стоимости. К инвестициям в недвижимость на сегодняшний день прибегают многие состоятельные люди, желающие сохранить и приумножить свои средства. При этом краткосрочные инвестиции сейчас очень рискованны, так как на большинстве рынков процесс снижения цен, а во многих странах в сочетании с девальвацией местных валют относительно доллара или евро, не завершился. Таким образом, если рассматривать спекулятивные вложения, то они с горизонтом менее трех лет с высокой степенью вероятности будут убыточны. Зато достаточно перспективны вложения с целью получения прибыли от аренды, поскольку во многих странах сократились продажи новых домов. Жители предпочитают не покупать жилье, а снимать его в аренду. При этом он указывает на необходимость учитывать налоговый режим в странах инвестиций: в некоторых из них налог на доходы от аренды для нерезидентов достигает 40-50%. Также высокие налоги могут быть и в цикле сделок купли-продажи, достигая в отдельных случая 40-50% от стоимости.

Посткризисный подъем

Казалось бы, кризис - неподходящее время для прогнозов о кардинальном повышении цен. Однако многие эксперты обещают невиданный взлет показателей сразу после достижения рынком дна, и в любом случае - не позже 2010 года. На чем основан их странный оптимизм?

Цены на недвижимость сегодня пытаются установить шаткое равновесие между окончательной стагнацией и произвольным падением. Покупатели заняли выжидательную позицию: они верят, что скоро будет дешевле. Продавцы пытаются не упустить свою выгоду и удерживать прежний ценник, играя с небольшими скидками и встречными предложениями. Застройщики даже готовы взять на себя функцию банков и предоставить клиентам рассрочки, кредиты и собственную версию ипотеки. Однако и это плохо стимулирует спрос, который сегодня достаточно низок.

Именно отсутствие активного потребительского спроса на рынке и приводит к застою - продажи не движутся, объекты простаивают, цены понижаются, и чем больше торопится продавец, тем большую скидку он готов предоставить на свой товар. Эксперты уверяют, что речь идет о психологической стороне вопроса, что спрос не исчез, а затаился в ожидании реального «дна», когда купить жилье можно будет не просто дешево, а очень дешево. К сожалению, стремительно развернувшийся в смежных отраслях кризис говорит нам о реальном, а не психологическом сокращении платежеспособного спроса: многие потенциальные покупатели потеряли возможность совершать крупные сделки из-за финансовых трудностей. И скидками их на рынок не вернешь.

В то же время, опыт продаж на рынке с объективно завышенными ценами говорит о том, что жилье по-прежнему остается в топ-листе желаемых приобретений. И если люди и раньше изыскивали средства на покупку жилья по суровым правилам московской ипотеки, значит, и сегодня значительный процент покупателей имеет не только потребность в жилье, но и возможность его купить. По крайней мере - пока.

Уже в начале 2010 года купить жилье будет не так просто. 2008 год ознаменовался заморозкой существующих строек, отказом от строительства новых проектов, а также рекордным по объемам выкупом жилья у застройщиков московской мэрией. Городу достались квадратные метры в самой популярной ценовой категории - жилье эконом-класса. Все эти факторы, сложившись воедино, могут привести к неблагоприятным для покупателя последствиям - свободного жилья на продажу не хватит не только для желающих, но и для тех, кто может его купить. Особенно если цены в этот период по-прежнему будут сниженными.

Застройщики и эксперты солидарны в своих прогнозах по жилищному строительству - ранее, чем в 2011 году, вернуться к прежним темпам будет нереально. При этом средств для начала новых проектов будет недостаточно не только в этом, но и в следующем году. Желание рисковать и готовность вкладывать деньги в рисковые проекты после кризиса покинули застройщиков и инвесторов, поэтому о быстром старте новых стройплощадок можно забыть.

Загадывать наперед - неблагодарное дело в условиях нынешней ситуации, которая меняется непредсказуемо и неожиданно для экспертов и аналитиков. Однако объективный прогноз сводится именно к этому: дефицит предложения приведет к росту цен на жилье, который будет резким и стремительным, однако удовлетворить этот дефицит в ближайшее время застройщики не смогут. И многие продавцы в своих финансовых планах уже сегодня ориентируются на 2010 год - переведя квартиру в категорию арендного жилья, они рассчитывают с минимальными потерями дожить до «ценовой весны».

Правила продажи квартиры

Вы, обладатель недвижимости, наконец-то, решили сменить место жительства, увеличить квадратные метры или количество наличности для развития своего дела. Путь один, сначала необходимо продать свою, честно заработанную, жилую площадь или дом. Дать рекламу в газеты или обзвонить пять-десять фирм. Но, учтите, что многие агентства, скорее всего не будут всерьез заниматься продажей вашей квартиры, опасаясь, что время будет потрачено зря. Готовы ли Вы взвалить на себя весь груз агентских забот (реклама, демонстрация квартиры, предварительные переговоры, зачастую очень длительные, поиск альтернативных вариантов, встречная покупка и т.п.)? Готовы ли Вы юридически грамотно подготовить все документы, собрать все необходимые справки, часами выстаивая в очередях? И на это уходит несколько недель. Готовы тратить время и средства? Реклама в популярных изданиях стоит дорого, а размещать ее лучше везде и чаще. Указав в объявлении собственный телефон, Вы надолго забудете о спокойной жизни и своих делах. Придется с воодушевлением расписывать достоинства своего жилища каждому позвонившему, как попугай, повторяя одно и то же десятки раз. Вряд ли Вы сможете делать это профессионально, ведь каждый должен заниматься своим делом. Весьма вероятно, что пока Вы будете вхолостую общаться с очередным любителем поговорить, реальный покупатель просто не сможет к Вам дозвониться и договорится о покупке с кем-то другим, благо на рынке есть из чего выбрать. Рано или поздно Ваш энтузиазм иссякнет. В конце концов, Вы обнаружите, что девятнадцать из двадцати позвонивших – риэлторы. Вы придете к тому, от чего пытались уйти, желая сэкономить на комиссионных. Дальше начнутся не менее интересные приключения. Вас просят показать квартиру. Не исключено, что находится она в одном районе, а живете и работаете Вы совершенно в противоположном. Бросив дела, Вы едете на встречу, а «покупатель» может не прийти, «забыв» предупредить Вас об этом. Если Вы продаете квартиру, в которой живете, приготовьтесь принимать гостей, у некоторых из них, возможно, будут своеобразные намерения. Например, посмотреть, что и где у Вас «плохо» лежит. Могут явиться и преступные элементы с настойчивой «просьбой» продать им квартиру по «льготной» цене. Хорошо, если Вы живете с многочисленной родней и натасканной собакой. А если один? Даже если просмотр обойдется без криминала, подавляющее большинство гостей окажутся все теми же представителями фирм. Допустим все же, покупатель нашелся, договорились через две недели заключить сделку. Проходит срок, еще неделя, выясняется, что у него заболела жена (теща? бабушка? любимая собака?), разбился автомобиль, который надо ремонтировать… Или он прямо заявит, что передумал, не собрал требуемой суммы, тогда опять все сначала. А Вы уже подобрали новое жилье, купили билет в другой город, записались на дорогостоящую операцию... Таковы «прелести» рыночной самодеятельности. Есть разумная альтернатива – так называемый, эксклюзивный договор с серьезной риэлторской фирмой. Какие преимущества он дает продавцу недвижимости? Первое – профессионалы точно рассчитают максимально выгодную рыночную цену квартиры, за которую ее можно продать в необходимые для Вас сроки. Второе – агентство разместит рекламу Вашего объекта недвижимости в популярных газетах и различных специализированных печатных изданиях, при необходимости организует рассылку предложений по почтовым ящикам, разместит информацию в телетексте, Интернете. Все это – за свой счет. Третье – Вы избавитесь от необходимости использовать домашний телефон: общение с коллегами и с клиентами станет делом специалиста, несомненно, он справится с ним гораздо эффективнее. К тому же агентства оснащены многоканальными телефонами, сотовыми телефонами – что позволяет без всякой задержки реагировать на ценную информацию. Четвертое – если Вы продаете квартиру, в которой не проживаете, то сможете доверить ключи фирме. Тем самым, освободив себя от необходимости тратить многие часы на поездки из конца в конец и ожидание непунктуальных клиентов. Пятое – окончательные переговоры с покупателем, согласование условий сделки опять же лягут на плечи агента, что избавят Вас от лишней нервотрепки. Шестое – безопасность. После каждого посещения составляется акт осмотра, и данные всех посмотревших квартиру сохраняются в базе данных фирмы, что отпугивает мошенников. В-седьмых, самый волнующий вопрос – о цене, тоже может быть решен в Вашу пользу. Вы вправе определить в договоре фиксированную сумму, которую хотите получить за свою недвижимость на руки, и агентство будет искать покупателя с учетом своих комиссионных и стоимости оформления. Понятно, что продать квартиру по оптимальной цене за какой-то фиксированный срок достаточно трудно. Но, по большому счету, подстегивать риэлторов нет необходимости – они и так заинтересованы продать ваше жилье как можно быстрее. Один из самых сильных аргументов в пользу продажи квартиры по договору с серьезной фирмой – безопасность расчетов. «Точно и безопасно – как в банке» – это высказывание имеет свое реальное содержание. Все деньги будут пересчитаны и проверены банковскими специалистами, а расчеты будут осуществляться через банковскую сейфовую ячейку. Вывод очевиден: эксклюзивный договор бережет нервы, экономит деньги и время. Он взаимовыгоден и клиентам, и фирме, а в проигрыше остаются только так называемые «черные маклеры», посредники-дилетанты и владельцы недвижимости, которые любят приключения с неизвестным концом.

Слабый рубль бьет по ипотеке

Ослабление курса рубля к доллару, сравнимое с показателями 2003 года, увеличивает ежемесячные выплаты по ипотеке. «Конвертация» долларовых кредитов в рублевые еще больше увеличивает нагрузку на заемщика. Цена метра и валютная корзина - кто кого.

Ослабление курса рубля по отношению к доллару, соотношение которого уже сравнялось с показателями 2003 года, увеличивает ежемесячные выплаты по ипотеке, а популярная «конвертация» долларовых кредитов в рублевые может еще больше увеличить нагрузку на заемщика. С изменением курса рубля, заемщики, получившие кредиты в любой иностранной валюте, оказались «заложниками», так как вынуждены нести теперь дополнительную нагрузку при погашении ежемесячных платежей. Например, если при выдаче кредита ежемесячный платеж рассчитывался исходя из допустимого коэффициента платеж-доход в 50%, рост курса рубля к доллару за календарный год, для примера, на 30%, приведет к увеличению доли платежей заемщика в размере 70% от дохода. В случае снижения уровня дохода заемщика, вероятность дефолтов по валютным кредитам увеличится еще значительней, говорят аналитики рынка. Чтобы защитить заемщиков от валютных рисков при ослаблении рубля, российские банки с конца прошлого года решили внедрить программы конвертации валютных кредитов в рублевые. Так, некоторые банки предлагают рефинансирование долларовых кредитов и кредитов в евро. Новая ставка по кредиту в рублях в среднем по Москве составляет, согласно мониторингу газеты Взгляд, от 18 до 21% годовых. Конвертация кредитов позволяет заемщикам защититься от валютного риска в будущем. С другой стороны, не всегда имеет смысл и вообще целесообразно делать «конвертацию» самому себе. Все зависит от условий каждого конкретного договора заемщика с банком, от сегодняшней ситуации в банке с валютными резервами». Если вспомнить, что еще 2-4 года назад ипотечные кредиты выдавались под 9-12% годовых в валюте, то обещаемые сегодня 21% в рублях не покажутся такой уж «манной небесной». Как правило, возможность рефинансирования предлагается клиентам, погашающим кредиты, предоставленные для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья, а также для покупки новостройки, но только в случае уже оформленного права собственности. Приоритет имеют нецелевые кредиты под залог недвижимости. Также заемщик имеет возможность при рефинансировании изменить срок кредита, выбрав наиболее комфортный для себя вариант в пределах действующих сроков кредитования по аналогичным ипотечным программам банка, который составляет от 5 до 50 лет. Максимальный размер нового ипотечного кредита не может одновременно превышать 70% текущей стоимости закладываемой квартиры и остатка ссудной задолженности по ранее полученному валютному кредиту. Обещает разрешить конвертировать валютные кредиты граждан в рублевые и главный народный банк страны – Сбербанк. По словам его главы, Германа Грефа, в последнее время отмечается значительное количество обращений вкладчиков с просьбой провести конвертацию кредитов, полученных в валюте, в рубли. Эксперты обращают внимание на то что существенное изменение процентной ставки, например, на 50%, при «конвертации кредита» может еще значительней увеличить долговую нагрузку на заемщика. Проблема здесь заключается в том, что, с одной стороны, банки вынуждены идти навстречу клиентам, иначе они их просто растеряют, но, с другой, не могут не закладывать свою маржу, перенося таким образом все риски на заемщиков. Валютные риски полностью несет заемщик, поэтому увеличение доли валютных ипотечных кредитов окажет влияние на размер просроченной задолженности в будущем. В третьем квартале 2008 года произошло увеличение доли валютных кредитов, впервые со второго квартала 2005 года, доля валютных кредитов выросла с 13 до 15%. На увеличение доли валютных кредитов повлиял более низкий размер процентных ставок, по сравнению с рублевыми. Большая доля валютных кредитов выдавалась в Москве - 50,6%, Московской области - 30,4%, Приморском крае – 27% и Санкт-Петербурге – 21%. В остальных 65 регионах доля валютных кредитов не превышает сегодня 8-10%. Еще в начале кризиса, в октябре-ноябре прошлого года, все банки пересмотрели ставки по ипотеке, при этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. Причем разброс велик: по данным ипотечного брокера «Кредитмарт», ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке составляли 13-15% годовых, в Альфа-банке — 19,4-23,7%, в банке «Дельтакредит» — 25,5-29%. Назвать сегодняшние ставки по ипотеке адекватными или просто доступными – не поворачивается язык. Если три месяца назад все говорили о «пузыре цен» на жилье, то сейчас впору применить этот же термин к банкам. Эксперты Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности считают, что порядка 2% семей, вступивших в ипотеку, уже сегодня не могут вернуть кредит или платить проценты. Это примерно 20-25 тыс. семей из 800 тысяч, получивших кредит в 2008 году. По подсчетам фонда, чтобы выровнять ситуацию, государству придется затратить около 24 млрд рублей. Напомним, что в декабре 2008 года федеральное правительство приняло решение о выделении более 200 млрд рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для поддержки граждан, купивших жилье через ипотеку, но оставшихся без работы или потерявших часть доходов, а также на выкуп ипотечных закладных у банков. Согласно планам АИЖК, в первом полугодии 2009 года объем новых ипотечных кредитов должен достичь 300 млрд рублей, что на 100 миллиардов больше объема кредитов, выданных в России в первом полугодии 2008 года. Достичь этих фантастических показателей, по мнению руководителей агентства, можно следующим способом: АИЖК будет заниматься выкупом закладных по старым «проблемным» кредитам только при условии, если банки будут предоставлять вместе с ними в два раза больше закладных по кредитам, выданным уже после 1 декабря 2008 года. То есть, чтобы продать АИЖК один кредит, банки должны будут выдать еще несколько, на сумму, в 2 раза превышаемую первоначальную. Учитывая уже произошедшее снижение цен на недвижимость примерно на 25-35%, получается, что банки должны будут выдать три-четыре ипотечных кредита. Однако, учитывая сегодняшние экономические условия, брать ипотечные кредиты просто некому. Конечно, что «де факто» ипотека является единственным инструментом для приобретения недвижимости в России, а стоимость квадратного метра жилья в несколько раз превосходит среднестатистический размер ежемесячной заработной платы. Заоблачность ставок по ипотеке, неясность перспектив цен на недвижимость и нестабильность курса рубля при одновременном росте безработицы и падения уровня доходов населения могут свести на нет саму возможность какого-либо развития ипотеки. К тому же, не исключено, что у банков не появится соблазн и дальше увеличивать проценты по уже выданным договорам кредита под жилье, тем самым перенося всю тяжесть ситуации на заемщиков и минимизируя собственные риски». По данным ипотечного брокера «Кредитмарт», самые высокие процентные ставки сегодня у банка «Дельтакредит» - ставки доходят до30% годовых против 13-16%, которые были еще в конце 2008 года. Так называемая «плавающая ставка» банка сыграла с заемщиками плохую «шутку» - выплаты по кредитам также выросли в 2 раза. Напомним, что именно жилищные кредиты по плавающей ставке стали причиной ипотечного кризиса в США, где доля таких кредитов составляла 80-90%. На развивающемся рынке России доля таких кредитов составляет сегодня не более 3-4%, что дает основания не строить мрачных прогнозов с массовыми отказами по взятым жилищным займам. Помимо проблем для ипотечных заемщиков с ослаблением рубля по отношению к доллару и опасностью повышения ставок по выданным кредитам, существует и проблемы чрезвычайно высокой ставки рефинансирования. Сегодня она составляет 13%. На заседании столичного правительства во вторник мэр Москвы Юрий Лужков выступил резко против политики Минфина и Центробанка, сравнив российский показатель с мировыми показателями на уровне 1%. «Сегодня процент по кредитам в стране составляет 20% в рублях и 16% в валюте. Какая строительная организация или даже просто любое производство способно обеспечить работу при такой высокой ставке? – говорит столичный градоначальник Юрий Лужков. По словам Юрия Лужкова, ни одно предприятие не сможет обеспечить прибыль при 20% ставке кредитования, 18% налоге на добавленную стоимость и растущем уровне заработной платы. «При таких условиях любое производство может обанкротиться уже через полгода», - подчеркнул мэр Москвы, призвав к скорейшему снижению ставки рефинансирования. Эксперты рынка недвижимости, со своей стороны, отмечают, что сегодня строительные компании получить кредит в банках не могут, так как ставки доходят до 30 и более процентов. При таких ставках строительный бизнес не может быть рентабельным и неминуемо скатится в пропасть. Заградительные меры банков против строителей могут привезти к коллапсу всей отрасли.